Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital und Sondertilgung
Die Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital und dem Recht auf eine Sondertilgung ist die übliche Form der Finanzierung von Bauvorhaben und Immobilienerwerb. Dabei wird ein vorhandenes Eigenkapital in Höhe von 20 bis 40 Prozent der zu finanzierenden Summe erwartet, zu diesem wird aber nicht nur vorhandenes Guthaben, sondern oft auch ein Bausparkredit oder das Darlehen aus einem Förderkreditprogramm gerechnet.
Bei einem Immobiliendarlehen ist die Vereinbarung einer Zinsbindungsfrist üblich, diese beträgt meistens zwischen fünf und zehn Jahren, längere Fristen sind gegen einen entsprechenden Zinsaufschlag zu erhalten. Während der Zinsbindungsfrist hat der Neubesitzer von Wohneigentum seinen Kredit zum vereinbarten Zinssatz gesichert. Die Tilgung beträgt bei den meisten Verträgen anfangs ein Prozent im Jahr, höhere oder geringere Tilgungsquoten können vereinbart werden. Sondertilgungen, das heißt, die freiwillige Rückzahlung eines zusätzlichen Teilbetrages des Darlehens, sind traditionell nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung an die finanzierende Bank möglich. Inzwischen ist es jedoch üblich, sich das Recht zu einer angemessenen Sondertilgung im Darlehensvertrag zusichern zu lassen. Für den Kreditnehmer ist eine derartige Vereinbarung vorteilhaft, da er ungeplante Geldzuflüsse für die Rückzahlung des Darlehens verwenden kann und auf diese Weise sein Darlehen schneller zurückzahlen kann oder eine geringere Anschlussfinanzierung aufnehmen muss. Wenn die Zinsbindungsfrist zehn Jahre überschreitet, ist eine Sondertilgung ab dem elften Jahr zu jeder Zeit ohne das Zahlen einer Vorfälligkeitsentschädigung zulässig.
Die meisten Banken gewähren das Recht für eine Sondertilgung in einem geringen Umfang ohne Zinsaufschlag; wer einen höheren Betrag eingeräumt bekommen möchte, muss einen Zuschlag zu den Zinsen zahlen, so dass eine derartige Vereinbarung nur dann sinnvoll ist, wenn von dem Recht zur erhöhten Sondertilgung mit hoher Wahrscheinlichkeit Gebrauch gemacht werden kann.