Baufinanzierung Checkliste: Finanzielle Situation

Die folgenden Punkte dienen als Hilfestellung, für die Überprüfung der eigenen finanziellen Situation, vor dem Abschuß einer Baufinanzierung.

(1) Übersicht der finanziellen Situation vor der Immobilienfinanzierung.
Hierzu sind alle Einnahmen und alle Ausgaben exakt zu erfassen und aufzuschreiben. Dabei sind die Ausgaben, die nicht monatlich (wie Miete, Energiekosten, Telefonkosten und Internetkosten), sondern jährlich bzw. pro Quartal fällig sind (wie Autoversicherung, Hausratversicherung, Vereinsbeiträge), zu berücksichtigen. Diese Ausgaben sind zusammenzuaddieren und durch 12 dividiert auf die monatlichen Ausgaben dazu zu addieren.

Nach demselben Muster sind auch die Einnahmen exakt zu ermitteln. So wird die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben pro Monat ermittelt.

(2) Übersicht der finanziellen Situation nach Beginn der Immobilienfinanzierung.
Hierzu sind die eventuellen Veränderungen in der Ausgabenstruktur unter die Lupe zu nehmen und ebenfalls aufzuschreiben. Welche und wie hoch sind die Ausgaben, die wegfallen würden, welche und wie hoch sind die Ausgaben, die hinzukommen würden. Zum Beispiel sind die wegfallenden Mietkosten und die hinzukommenden Finanzierungskosten zu vergleichen. Würden die Finanzierungskosten niedriger als die Mietkosten oder gleich hoch sein, wäre es sicher sehr vorteilhaft.

Ferner sind genau so z. B. die Fahrtkosten zur Arbeitstelle zu vergleichen. Zu ermitteln, ob diese niedriger oder höher werden, ist bei den heutigen Kraftstoffpreisen enorm wichtig. Würden die Fahrtkosten steigen, da die Fahrt zur Arbeitsstelle länger wird, steigen dadurch die monatlichen Ausgaben. Dagegen würde ein kürzerer und preiswerter Weg zur Arbeit mehr Geld zur Immobilienfinanzierung zur Verfügung stellen.

Neben den Kosten der Immobilienfinanzierung sind die Nebenkosten des zu erwerbenden Immobilienobjektes zu berücksichtigen. Dazu gehören bei einer Eigentumswohnung z. B. nicht nur die eigenen Energiekosten und die Grundsteuer, sondern die anteiligen Kosten für das gesamte Gemeinschaftseigentum, wie Treppenhaus, Fahrstuhl, Gartenanlage, Kellerräume, Garagenanlagen und nicht zuletzt die Verwaltungsgebühr. Bei einer Gebrauchtimmobilie (Wohnung, Haus) sind die Nebenkosten aus den aktuellsten Abrechnungen zu ersehen. Ferner sind die Protokolle der (mindestens) drei letzten Eigentümerversammlungen anzufordern und zu studieren. Geplante Renovierungen können für den Käufer baldige Extrakosten bedeuten.

(3) Höhe des frei zur Verfügung stehenden Vermögens.
Da generell so gut wie keine Bank eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bewilligt, sind alle zur Verfügung stehenden Geldmitteln zu ermitteln, die als Eigenkapital eingesetzt werden können. Außerdem ist der Einsatz von mehr Eigenkapital vorteilhaft für die Konditionen der Immobilienfinanzierung. Das gesamte freie Vermögen einsetzen, oder zu viel davon, ist jedoch nicht ratsam.

(4) Gesamtkosten der Immobilienfinanzierung ermitteln.
Die Kosten eines Immobilienkaufs bestehen nicht allein aus dem zu zahlenden Preis des Immobilienobjektes. Dazu sind einige Kaufnebenkosten (bzw. Zusatzkosten), die nicht unbeträchtlich und daher auch nicht aus der Acht zu lassen sind. Das ist z. B. gegebenenfalls die Maklerprovision, ferner das Honorar des beurkundenden Notars, dessen Höhe an der Höhe des im Notarvertrag angegebenen Kaufpreises gekoppelt ist. Und ganz wichtig und als erstes zu zahlend, die beim Immobilienkauf fällige Grunderwerbsteuer. Diese ist ebenfalls am Preist der Immobilie gekoppelt und ist leicht zu ermitteln. In Deutschland ist die Höhe der Grunderwerbsteuer vom Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt und beträgt derzeit 3,5 % des Kaufpreises. Das heißt, bei einem Kaufpreis von 100000 €, sind dem zuständigen Finanzamt sofort nach Erhalt seiner Aufforderung 3500 € zu leisten. Erst darauf erteilt das Finanzamt die so genannte Unbedenklichkeitsbescheinigung. Der Käufer kann unter die Zahlungsmodalitäten Überweisung, Barzahlung oder Scheck wählen. Ein Kredit ist auch möglich. In gewissen Ausnahmefällen ist keine Grunderwerbsteuer zu zahlen, zum Beispiel wenn Käufer und Verkäufer nahe Verwandten sind, wie Eheleute bzw. Eltern und Kinder.

(5) Die Gesamtkosten des Darlehenangebotes ermitteln.
Diese sind bei der Bank ausdrücklich zu erfragen. Denn es ist nicht nur der Nominalzins eines Darlehens, sondern alle Zusatzkosten (Gebühren) zu berücksichtigen, um den Effektivzins ermitteln zu können, durch den die verschiedenen Angebote erst vergleicht werden können. Zu achten ist dabei, dass das jeweilige Angebot einer Bank verbindlich „schwarz auf weiß“ vorgelegt wird, entweder nur als Papierdokument, oder auch zusätzlich als elektronisches Dokument.

Ferner ist bei der Bank genau zu erfragen, welche Unterlagen sie für den Darlehensantrag benötigt, denn die Anforderungen sind nicht bei allen Banken gleich. Das sind zum einen persönliche Daten (über Einkommen, Vermögen, laufende Kredite, regelmäßiges Einkommen) und zum anderen Unterlagen über das Immobilienobjekt, die sich allerdings sehr stark unterscheiden, je nach dem, ob es um eine Wohnung oder ein Haus, um eine gebrauchte oder eine neu zu bauende Immobilie handelt.

Anzufragen sind bei der Bank die Konditionen der verschiedenen Formen der Darlehen für Immobilienfinanzierung, wie Annuitätendarlehen, Ratentilgungsdarlehens oder Festdarlehen. Je nach persönlichen Verhältnissen kann die eine oder die andere Form geeigneter sein. Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Belastung während der gesamten Laufzeit konstant, innerhalb der Rückzahlungsrate verändert sich lediglich das Verhältnis zwischen Zins und Tilgung. Beim Ratentilgungsdarlehen bleibt die Tilgungshöhe während der gesamten Laufzeit konstant, dagegen nimmt die gesamte Rückzahlungsrate im Laufe der Zeit ab, zudem sind die Gesamtkosten des Ratentilgungsdarlehens niedriger.

(6) Sind Bausparverträge vorhanden.
Sind Bausparverträge vorhanden, deren Zuteilungen bald bevorstehen, ist es vorteilhaft, diese in die gesamte Immobilienfinanzierung mit einzubeziehen. Wenn nicht, kann zwecks späterer Umschuldung ein Bausparvertrag abgeschlossen werden.

(7) Sind Kapitallebensversicherungen vorhanden. Sind bereits laufende Kapitallebensversicherungen vorhanden, ist ein Festzinsdarlehen, bei dem lediglich Zinsen aber keine Tilgung zu bezahlen ist, angebracht. Die vollständige Tilgung bzw. eine Teiltilgung kann über die vorhandenen oder neu abzuschließenden Kapitallebensversicherungen erfolgen.

(8) Sind Möglichkeiten vorhanden, Fördermittel in Anspruch zu nehmen.
Hierzu ist das Internet als eine hilfreiche Informationsquelle hervorragend geeignet. Erwähnenswert sind hierzu z. B. die Finanzierungsmöglichkeiten über die KfW-Wohneigentumsprogramme.

(9) Immobilienfinanzierung über Mietkauf.
Mietkauf anstatt eines herkömmlichen Immobilienkredits ist eine neue Form zur Immobilienfinanzierung. Diese bietet ihre eigenen interessanten Vorteile der klassischen Immobilienfinanzierungen gegenüber.

(10) Alternative Formen zur Immobilienfinanzierung.
Als Teil einer Gesamtfinanzierung einer Immobilie sind auch Darlehen von Privatpersonen (Verwandte, Freunde) zu erwägen. Außerdem gibt es ebenfalls Arbeitgeber, die ihren Mitarbeitern Darlehen zu günstigen Konditionen anbieten.

(11) Immobilienfinanzierung von vermietenden Objekten.
Eine Immobile kann zwecks Vermietung bzw. als Steuersparen gekauft werden. In diesem Fall ist die Finanzierung, als Kapitalanlegerfinanzierung bezeichnet, entsprechend zu planen. Denn bei der vermieteten Immobilie sind neben den Zinsen für die Finanzierung auch weitere K